记者 张晓玲 实习生 孙艺萌 广州报道
中国房地产市场进入调整周期，出现了很多收并购机会。
除了万科、保利这类资金充裕的大型房企、央企外，具有新加坡国资背景的凯德也开始逆势扩张。11月12日，凯德以逾127亿收购了上海上港集团旗下一商业项目。至此，过去一年内，凯德收并购金额已超过300亿。
今年初，凯德曾向印力商业出售了20个购物中心，退出了许多三四线城市；而诸多的收购动作，则聚焦一二线城市。通过对资产组合的优化，凯德正进一步巩固在华的“综合体战略”和“核心城市群战略”，以释放全产业链价值，提升多元业务的协同和规模效应。
超大型综合体的运营离不开资金的支撑。依靠其地产+基金模式，以及在海外市场的资本运作，凯德在中国的发展采用多渠道融资、并购的方式。
此外，凯德也在改进和升级传统的商业开发模式，拥抱“互联网+”，搭建大商业平台。凯德对新商业模式的长远规划，包含了楼宇建造、商业运营和客户互动等层面，集成了全产业链的产品与服务。
大手笔收并购
作为进入中国市场较早的外资集团，凯德近年来常被指在华发展步履缓慢。2018年初，凯德集团首次提出2020年管理资产达1000亿新元（约5000亿人民币），每年通过优化资产组合新投资30亿新元（约150亿人民币）的发展目标。此后，凯德明显加大了在中国内地的投资力度。
11月12日晚间，据上港集团公告，凯德集团旗下来福士基金携手新加坡政府投资公司成立的合资公司DIAMOND TWO PTE. LTD.，以127.86亿元收购上港商业项目，刷新了凯德在华单体项目收购金额纪录。
该项目名为星港国际中心，由2幢50层的办公楼和一体式购物中心组成，计划打造为上海第三座来福士综合体，预计总投资约200亿。凯德集团总裁兼集团首席执行官李志勤透露，该项目预计于2019年下半年分期开业。
凯德在广州也不断寻找机会。同日，凯德旗下的广州市凯科星贸房地产开发有限公司以底价8.82亿元摘得位于广州科学城核心区的KXC-I1-3地块，面积4.74万平方米。
该项目预计于2019年动工、2022年建成，将被打造为凯德在广州首座含办公楼业态的综合商业项目。
此外，近一年来，凯德在广州已新增6个项目；4月，凯德在浙江-新加坡经贸理事会上签署中新（宁波）智造产业园战略合作协议；6月，收购重庆两江春城项目。
据凯德集团透露，从2017年11月至今，集团在中国的投资、收购金额累计超过320亿人民币（约64亿新元）。
“目前楼市下行，国企不敢买写字楼，民企没有钱买，外企投资人不太会买，而凯德旗下的来福士中国、新加坡政府投资公司（GIC）都有大量人民币资金和贷款能力。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示。
加码一线城市背后，是凯德早已确定的战略调整。2016年5月24日，凯德集团中国区首席执行官罗臻毓接受21世纪经济报道记者专访时表示，凯德的策略是聚焦一二线，深化综合体战略。
“凯德抓住了一线城市未来商业地产发展的机会”，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，以股权收购形式获取项目，项目落地成本相对可控，体现了凯德的灵活投资思路。在上海复制来福士品牌，也符合凯德商业地产深耕的导向。
凯德在二三线城市的“退”与在一二线城市的“进”，也是战略调整的体现。
今年1月，凯德将旗下20家购物中心以83.65亿人民币出售给印力商业集团，20个项目除一个位于北京外，其他全部位于二三线城市，如重庆、成都、南昌、佛山、东莞等。
彼时凯德回应称，将在出售成熟物业释放投资收益的同时，再投资至增长性物业，进一步深化凯德集团在华五大核心城市群——北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市的业务布局。
战略调整后的凯德，综合体进入爆发期。去年凯德在华新开业六大综合体，是新开综合体最多的一年。今明两年，还将有上海凯德晶萃广场和重庆来福士等项目亮相。
凯德方面表示，未来将继续通过资产收购和积极的资产管理，在核心城市群集中力量扩大影响力和辐射范围，保持并强化在北京、上海等核心市场的优势。
布局全产业链
能擎起超大型综合体运营的大旗，正得益于凯德创新的金融模式、资本运筹。
作为亚洲最大的房地产基金管理者之一，凯德旗下共管理六只房地产投资信托（REITs）和17只私募基金，其中涉及中国业务的信托有2只，私募基金有13只，“地产+金融”的凯德模式已形成。
基于这一模式，凯德践行“多元化资本平台+全面高效的运营机制”的思路做商业地产。罗臻毓曾指出，随着市场逐步成熟，商业地产正趋向更专业化、更细分化、更金融化。
具体的运作方式是，凯德前期会把稳定、优质的项目注入到房地产信托基金里，资金回笼后再投入新的项目。而其他综合体或是长期持有的物业，凯德则通过不同的私募基金进行运作。
截至目前，凯德在中国的总开发规模约2200万平方米，管理的总资产超过2000亿元人民币。
有了优于其他房企的金融化模式，深耕中国商业地产24年的凯德，继续在全产业链布局赛道上角逐。
大体量、多业态是国内综合体的普遍特征。在来福士品牌30周年之际，凯德启动来福士品牌升级，由“城中之城”升级为“乐享其城”，由关注建筑转向关注人性和体验，打通线上线下驱动体验升级。
这一品牌升级伴随着产业链的持续优化，凯德打出了“实体+科技”的组合拳。凯德星生态圈便是依靠互联网工具搭建O2O与电子商务平台，做活会员激励计划，把凯德体系内覆盖商场、办公楼、住宅、服务公寓、仓储等超过10亿人次线下互动串联起来。
凯德集团还与人工智能领域的“独角兽”旷视科技展开了围绕人脸识别技术在智慧综合体通行管理、零售系统和综合管理等层面的合作。2018年5月，位于上海杨浦区凯德·国正中心的第一个C3开业，便采用了旷视科技的人脸门禁识别方案等多项高新技术。
“面对创新浪潮和科技的发展，凯德将积极探索智能化楼宇、智慧购物中心、智能社区、未来办公等。”罗臻毓表示，今后将进一步结合旗下多元业态，促进中新合作，打造国际化智能城市生活。
（编辑：黄锴）
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